界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

港資房企恒隆集團(tuán)（00010.HK）率先公布了半年成績(jī)單。

“2025年上半年，恒隆在市場(chǎng)持續(xù)受壓的情況下展現(xiàn)出穩(wěn)健的業(yè)務(wù)模式。面對(duì)復(fù)雜的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，物業(yè)組合表現(xiàn)逐步回穩(wěn)?！痹?月30日舉行的業(yè)績(jī)會(huì)上，恒隆集團(tuán)及恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳文博表示。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，恒隆集團(tuán)及恒隆地產(chǎn)的總收入分別下跌18%及19%至港幣52.02億元及港幣49.68億元。其中，內(nèi)地貢獻(xiàn)35.02億元，香港貢獻(xiàn)了17億元。

對(duì)于收入下滑的原因，恒隆集團(tuán)在業(yè)績(jī)公告中指出，主要由于物業(yè)銷(xiāo)售收入下跌87%至港幣1.61億元。

核心物業(yè)租賃收入表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健。具體來(lái)看，受香港和內(nèi)地消費(fèi)和辦公樓需求放緩的情況持續(xù)至2025年影響，上半年恒隆集團(tuán)的租賃收入和營(yíng)業(yè)溢利分別下跌3%和4%至港幣49.12億元和港幣34.99億元。

據(jù)界面新聞了解，今年上半年，整體辦公樓市場(chǎng)依然充滿(mǎn)挑戰(zhàn)，優(yōu)質(zhì)辦公空間需求不足及供應(yīng)過(guò)剩，導(dǎo)致不少辦公樓空置率上升和租金下調(diào)。

不過(guò)，得益于租戶(hù)信心充足及品牌組合持續(xù)優(yōu)化，上半年恒隆集團(tuán)及恒隆地產(chǎn)的內(nèi)地商場(chǎng)整體租出率保持在94%的較高水平；香港零售物業(yè)整體租出率分別為93%及94%。

而且，受惠于業(yè)務(wù)擴(kuò)充，恒隆集團(tuán)上半年酒店組合收入上升84%至港幣1.29億元，營(yíng)業(yè)虧損計(jì)及資產(chǎn)折舊后擴(kuò)大至港幣3400萬(wàn)元。

利潤(rùn)方面，上半年恒隆集團(tuán)股東應(yīng)占基本純利下跌7%至港幣11.91億元，恒隆地產(chǎn)的股東應(yīng)占基本純利下跌9%至港幣15.87億元。

“主要是租賃營(yíng)業(yè)溢利下降和財(cái)務(wù)費(fèi)用上升所致?！焙懵〖瘓F(tuán)表示，公司董事會(huì)宣布以現(xiàn)金方式派發(fā)2025年度中期股息，每股港幣2角1仙。中期股息將于2025年9月24日派發(fā)予于2025年8月15日名列股東名冊(cè)的股東。

債務(wù)方面，截至結(jié)算日，恒隆集團(tuán)借貸總額錄得港幣559.72億元（2024年12月31日：港幣577.94億元），其中42%以人民幣計(jì)價(jià)，作為對(duì)內(nèi)地凈投資的自然對(duì)沖安排。

其定息債項(xiàng)涵蓋債券、固定利率銀行貸款，以及通過(guò)利率掉期合約轉(zhuǎn)換為固定利率的浮動(dòng)利率銀行貸款。截至2025年6月30日，定息債項(xiàng)占債項(xiàng)總額的比例達(dá)42%。

過(guò)去半年，恒隆集團(tuán)為了適應(yīng)市場(chǎng)變化，作出不少調(diào)整。比如在商場(chǎng)方面，持續(xù)優(yōu)化各商場(chǎng)品牌組合，以適應(yīng)零售市場(chǎng)環(huán)境和消費(fèi)者習(xí)慣的轉(zhuǎn)變。為此，恒隆的內(nèi)地物業(yè)組合于2025年開(kāi)始不再將商場(chǎng)組合劃分為“高端”及“次高端”類(lèi)別。

在香港，恒隆積極推出多項(xiàng)措施，如提供精裝修或分間辦公空間方案，以滿(mǎn)足租戶(hù)需求。上半年，恒隆在香港還推出靈活辦公空間解決方案NET?WORK，選址中環(huán)具標(biāo)志性的渣打銀行大廈，于報(bào)告期末租出率為64%。

今年恒隆集團(tuán)能否實(shí)現(xiàn)“微增長(zhǎng)”？ 恒隆集團(tuán)及恒隆地產(chǎn)行政總裁盧韋柏表示，對(duì)公司很有信心，但具體要看今年第三四季度的情況。

1月初，陳文博曾在2024年年度業(yè)績(jī)會(huì)上指出，相信2025年一定不會(huì)像2024年那樣（2024年恒隆集團(tuán)及恒隆地產(chǎn)的股東應(yīng)占基本純利分別減少21%及25%），希望2025年可以有些微增長(zhǎng)。

如今半年度成績(jī)單已交，距離實(shí)現(xiàn)微增長(zhǎng)依然面臨難度，因此下半年的表現(xiàn)將變得十分關(guān)鍵。

接下來(lái)，恒隆在內(nèi)地市場(chǎng)的布局正迎來(lái)密集發(fā)力期。

首先，7月10日，恒隆集團(tuán)與百大集團(tuán)簽訂了為期20年的營(yíng)運(yùn)租賃合同，租用杭州百貨大樓的南北兩座大樓。若該交易獲得百大集團(tuán)股東批準(zhǔn)，杭州恒隆廣場(chǎng)將新增約42000平方米的零售面積，較現(xiàn)有規(guī)模提升40%。

這意味著，現(xiàn)時(shí)為銀泰百貨大本營(yíng)武林總店B、C館的4.2萬(wàn)平方米商業(yè)空間，將在三年后掛上恒隆招牌。

“此次策略性擴(kuò)充不僅將大幅提升項(xiàng)目規(guī)模，還將增強(qiáng)其可達(dá)性和可見(jiàn)度，為股東創(chuàng)造更可觀的長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值?！?/p>

盧韋柏在業(yè)績(jī)會(huì)上指出，“杭州的恒隆廣場(chǎng)也拿到了動(dòng)工備案，我們的辦公樓也會(huì)在下半年逐步投入使用，我們的商場(chǎng)會(huì)在明年年底開(kāi)幕，文華東方酒店也預(yù)計(jì)2026年年底開(kāi)幕?！?/p>

“杭州恒隆廣場(chǎng)未來(lái)的收益和回報(bào)會(huì)有很大的提升?！北R韋柏表示，租賃物業(yè)不同于買(mǎi)地，成本會(huì)比較低。但他也強(qiáng)調(diào)，這不代表恒隆以后不做重資產(chǎn)投資。

公開(kāi)資料顯示，杭州恒隆廣場(chǎng)為高端商業(yè)綜合項(xiàng)目，包括一座購(gòu)物中心，五幢甲級(jí)辦公樓及豪華的杭州文華東方酒店（將提供194間高級(jí)客房及套房），2025年7月取得竣工證明書(shū)。

據(jù)管理層透露，杭州恒隆廣場(chǎng)的零售預(yù)租表現(xiàn)理想，目前預(yù)租出率約為81%。盧韋柏認(rèn)為，杭州是恒隆集團(tuán)接下來(lái)一兩年在內(nèi)地的重中之重。

除此之外，上海恒隆廣場(chǎng)三期擴(kuò)建項(xiàng)目已于今年6月順利封頂，預(yù)計(jì)2026年下半年正式開(kāi)幕；港匯恒隆廣場(chǎng)樓上公寓改造成酒店（上海金普頓徐家匯酒店）預(yù)計(jì)2027年落成，“無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)二期綜合發(fā)展項(xiàng)目（無(wú)錫“恒隆府”及“無(wú)錫錫喆寓，希爾頓格芮精選”）也將于2025年下半年起分階段落成?！?/p>

只是，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境的不確定性，也會(huì)給即將面世的項(xiàng)目帶來(lái)挑戰(zhàn)。若經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)加大，高端消費(fèi)市場(chǎng)出現(xiàn)階段性收縮，會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目出租率和租金水平不及預(yù)期。

但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，有業(yè)內(nèi)人士向界面新聞分析，隨著內(nèi)地經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展、消費(fèi)升級(jí)的大趨勢(shì)不變，以及恒隆對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的持續(xù)優(yōu)化，這些短期挑戰(zhàn)有望逐步化解。

值得一提的是，在恒隆地產(chǎn)發(fā)布半年業(yè)績(jī)之后，花旗發(fā)表研究報(bào)告指出，恒隆地產(chǎn)2025年上半年基本盈利按年下降8.5%至15.87億港元，符合該行預(yù)期，占其對(duì)本財(cái)年預(yù)測(cè)的53%。

“盈利下滑主要受租金收入減少、物業(yè)開(kāi)發(fā)及酒店業(yè)務(wù)虧損擴(kuò)大拖累，同時(shí)凈融資成本按年增長(zhǎng)11%，因債務(wù)規(guī)模擴(kuò)大，盡管平均融資成本有所降低?！被ㄆ毂硎?，市場(chǎng)后續(xù)將關(guān)注恒隆內(nèi)地零售銷(xiāo)售與租金預(yù)期、杭州西湖66號(hào)項(xiàng)目預(yù)租進(jìn)展、資本支出計(jì)劃及資金管理策略。