界面新聞?dòng)浾?| 梁寶欣

深圳寫字樓租金處于持續(xù)下行趨勢中。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2025年第二季度深圳甲級(jí)寫字樓平均租金為每月每平方米160.1元，半年降幅為5.3%，且已回落至14年前——即與2011年時(shí)期的租金水平基本相當(dāng)。進(jìn)一步與歷史峰值比較，當(dāng)前租金較2018年末的租金高峰已回落42.1%。

深圳寫字樓租金下行背后，反映了一個(gè)現(xiàn)象：供需失衡。

從供給角度來看，供應(yīng)量的持續(xù)增加所帶來的競爭壓力是租金下行的重要原因之一，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，自2018年末至今深圳甲級(jí)寫字樓市場的總存量增加了72.5%。戴德梁行研究院副院長、華南及華中區(qū)研究部主管及董事張曉端向界面新聞記者表示，上述數(shù)據(jù)的變化可以窺見近年來甲級(jí)寫字樓市場在供應(yīng)放量背景下通過租金下調(diào)來推動(dòng)存量去化的趨勢。

第一太平戴維斯深圳商業(yè)樓宇部負(fù)責(zé)人羅志文也向界面新聞?dòng)浾咧赋?，?dāng)前深圳寫字樓市場正經(jīng)歷由供需關(guān)系主導(dǎo)的租金調(diào)整期，市場上有很多新的供應(yīng)，而上升的供應(yīng)量和下降的需求量之間兩者交叉，導(dǎo)致租金降低，這是由于客觀的量導(dǎo)致的結(jié)果。

在羅志文看來，相較于單純的數(shù)量延續(xù)，更值得關(guān)注的是其質(zhì)的轉(zhuǎn)變——今年的降租行為中，業(yè)主的積極性明顯增強(qiáng)，而非單純被動(dòng)應(yīng)對(duì)。

“這種積極性背后，反映出持有型物業(yè)業(yè)主的觀念正在發(fā)生深刻變化。過去，業(yè)主與租戶多是單純的租賃關(guān)系，核心訴求在于通過出租賺取租金；而現(xiàn)在，無論主動(dòng)或者被動(dòng)，越來越多的業(yè)主開始轉(zhuǎn)向‘長期主義’，并逐步踐行‘空間即服務(wù)’的持有型物業(yè)經(jīng)營理念?！绷_志文提到。

在羅志文看來，對(duì)業(yè)主而言，手中的辦公樓等產(chǎn)業(yè)空間載體，不再只是短期出租、比拼租金高低的工具（尤其對(duì)于計(jì)劃持有20年、30年的物業(yè)更是如此），而是作為支撐實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間生產(chǎn)要素。主動(dòng)調(diào)整租金雖然短期內(nèi)帶來壓力，卻是優(yōu)化資產(chǎn)組合、實(shí)現(xiàn)中長期綜合資產(chǎn)回報(bào)最大化的必然選擇。

從需求角度來看，企業(yè)行為的變化是租金下行的另一關(guān)鍵推手。羅志文指出，“經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化直接影響企業(yè)需求。更深層次的影響在于，營商環(huán)境的挑戰(zhàn)與創(chuàng)收的不確定性，正倒逼企業(yè)更加注重效益、追求高質(zhì)量發(fā)展。”

據(jù)其描述，當(dāng)前企業(yè)對(duì)高質(zhì)量發(fā)展的追求，源于兩重現(xiàn)實(shí)壓力：一是融資環(huán)境趨緊，投資者對(duì)盈利能力要求更嚴(yán)苛；二是市場競爭加劇，創(chuàng)收不確定性上升。粗放發(fā)展階段一去不復(fù)返，企業(yè)可持續(xù)發(fā)展需要更加精細(xì)化的經(jīng)營才能達(dá)成。這種壓力直接推動(dòng)企業(yè)經(jīng)營邏輯向“降本增效”轉(zhuǎn)變，而這正是高質(zhì)量發(fā)展的核心。體現(xiàn)在需求端，便形成了明確的成本控制導(dǎo)向。企業(yè)在選址、續(xù)租或搬遷決策中，成本控制成為首要考量。

企業(yè)對(duì)辦公樓成本的控制需求，疊加市場供應(yīng)量的持續(xù)增加，共同推動(dòng)了租金水平的逐步下行，這一變化讓需求端的企業(yè)切實(shí)享受到了成本降低的紅利。

“租金的合理回調(diào)，為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，尤其是科創(chuàng)企業(yè)集群提供了顯著支持。租金的降低使得相關(guān)企業(yè)的降本增效變得更容易落地，以更低的成本獲得更優(yōu)質(zhì)以及更廣闊的發(fā)展空間。”羅志文說。

2022年6月1日，深圳出臺(tái)《深圳市關(guān)于發(fā)展壯大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群和培育發(fā)展未來產(chǎn)業(yè)的意見》重要政策文件，培育發(fā)展壯大“20+8”產(chǎn)業(yè)集群，即發(fā)展以先進(jìn)制造業(yè)為主體的20個(gè)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群，前瞻布局8大未來產(chǎn)業(yè)。2024年，深圳戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值同比增長10.5%，占GDP比重達(dá)42.3%。

另外，從具體的行業(yè)租賃格局來看，深圳甲級(jí)寫字樓市場的核心支撐力量依然穩(wěn)固。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，金融、TMT、專業(yè)服務(wù)業(yè)、貿(mào)易零售依然是深圳甲級(jí)寫字樓市場的四大支柱性行業(yè)，2025年上半年四大行業(yè)租賃面積占比達(dá)到76.4%，其中硬科技發(fā)展帶動(dòng)下TMT行業(yè)以28.1%的占比居首。

在四大支柱行業(yè)持續(xù)主導(dǎo)市場的同時(shí)，租戶結(jié)構(gòu)的多元化趨勢也為深圳甲級(jí)寫字樓市場注入了新的活力。

張曉端提到，“從去年下半年開始，我們就觀察到甲級(jí)寫字樓租戶多元化的趨勢，一些以往在甲級(jí)寫字樓占比較少的行業(yè)也開始陸續(xù)活躍在甲級(jí)寫字樓的租賃活動(dòng)中，包括跨境電商企業(yè)及平臺(tái)、與跨境貿(mào)易相關(guān)的貨代及跨境供應(yīng)鏈管理、零售展廳、醫(yī)美及其它服務(wù)機(jī)構(gòu)等?！?/span>

同時(shí)結(jié)合深圳各區(qū)歷史數(shù)據(jù)可以看出，深圳各區(qū)租金下調(diào)的走向大體同步的，但降幅稍有差異。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，以近半年租金變化來看，羅湖和前海的平均租金降幅在6%以上，而其他區(qū)域則在5%以內(nèi)。

深圳不同區(qū)域租金降幅差異背后有著其內(nèi)在邏輯。羅志文指出：“區(qū)域差異與各板塊的產(chǎn)業(yè)分布特征密切相關(guān)，核心在于租金敏感度與產(chǎn)業(yè)區(qū)域粘性的相互作用。這種波動(dòng)與差異，反過來也影響著產(chǎn)業(yè)的集聚與結(jié)構(gòu)的動(dòng)態(tài)調(diào)整，而租金波動(dòng)及區(qū)域差異又反作用于產(chǎn)業(yè)集聚和結(jié)構(gòu)調(diào)整，形成動(dòng)態(tài)互動(dòng)。”

具體而言，會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律所等專業(yè)服務(wù)業(yè)對(duì)租金敏感，因其需較大辦公面積且毛利率有限，租金對(duì)運(yùn)營影響顯著；銀行、證券等持牌金融機(jī)構(gòu)則對(duì)福田CBD等核心區(qū)粘性極強(qiáng)，依賴度遠(yuǎn)高于其他產(chǎn)業(yè)。

羅志文表示，兩種因素共同作用，導(dǎo)致不同產(chǎn)業(yè)的選址策略分化：高租金敏感度、低區(qū)域粘性的行業(yè)（如部分專業(yè)服務(wù)、后臺(tái)支持中心），更傾向于根據(jù)租金差異進(jìn)行跨區(qū)域遷移，尋求性價(jià)比最優(yōu)解；而低租金敏感度、高區(qū)域粘性的行業(yè)（如核心金融機(jī)構(gòu)），則更看重核心商圈帶來的品牌效應(yīng)、客戶便利性和人才吸引力，其搬遷或續(xù)租決策主要圍繞適配自身發(fā)展戰(zhàn)略的核心區(qū)域展開。

此外，戴德梁行預(yù)測，多達(dá)420萬平方米的甲級(jí)寫字樓有望在2027年末前投入供應(yīng)，考慮項(xiàng)目延期或運(yùn)營方向調(diào)整等因素，預(yù)計(jì)截止2027年末深圳甲級(jí)寫字樓總存量仍將突破1000萬平方米。

展望深圳甲級(jí)寫字樓租金后續(xù)走勢，張曉端指出，中短期來看深圳甲級(jí)寫字樓市場競爭將持續(xù)白熱化。考慮到小米、騰訊、vivo等企業(yè)的總部大樓即將投入使用，辦公需求的轉(zhuǎn)移對(duì)存量樓宇產(chǎn)生的壓力亦不可小覷。為實(shí)現(xiàn)原有租戶留存與新客戶吸納，業(yè)主將在優(yōu)惠政策制定與便利性服務(wù)供給方面展現(xiàn)更高的靈活度，同時(shí)平均租金也將延續(xù)下行趨勢。租金止跌還有賴于產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新突破、經(jīng)濟(jì)預(yù)期改善等宏觀因素的支撐。