界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

在地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整的當(dāng)下，萬科的一舉一動(dòng)都備受矚目。

6月10日-12日，萬科上演 “閃電售股”，其通過集中競(jìng)價(jià)的交易方式，以6.57元/股的均價(jià)清倉了7295.6萬股A股庫存股，三日回籠資金4.79億元。

這一果斷之舉是在流動(dòng)性危機(jī)下的“自救”縮影。

在深鐵集團(tuán)近150億元“輸血”托底的同時(shí)，萬科也在全力“自救”，試圖在債務(wù)洪峰前筑起最后防線。

生死之年

2025年伊始，萬科就站在了懸崖邊緣。

萬科迎來了史上最嚴(yán)峻的償債高峰：根據(jù)萬科年報(bào)，截至2024年底，萬科短期有息負(fù)債達(dá)1582.8億元，而貨幣資金僅881.6億元，現(xiàn)金短債比低至0.56。

并且，凈負(fù)債率達(dá)到80.6%，較去年初增長25.9pct，剔除預(yù)收房款的資產(chǎn)負(fù)債率為68.5%，較去年初增長3pct。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至目前，萬科境內(nèi)債務(wù)共有370.01億元，其中一年以內(nèi)到期的境內(nèi)債務(wù)約208.07億元，占比達(dá)到56.31%，未來12個(gè)月的兌付高峰在今年7月份，共有62.63億元債務(wù)要償還。

經(jīng)營業(yè)績也出現(xiàn)了明顯下滑。2024年公司錄得凈虧損494.8億元，營收同比下滑26.3%至3431.8億元，主要因開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下降、資產(chǎn)減值計(jì)提及非主業(yè)投資虧損；全年合同銷售面積同比下降26.6%，合同銷售金額下跌34.6%，全年銷售額僅為2460.2億元。

業(yè)績下滑使得萬科的造血能力減弱，銷售回款減少，進(jìn)而影響到其償債能力。

從財(cái)務(wù)端來看，截至今年3月底，萬科持有的貨幣資金為755億元；短期借款為228.55億元；一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為1329億元；資產(chǎn)負(fù)債率73.5%，流動(dòng)性壓力顯著。

萬科的困境也折射了整個(gè)行業(yè)的寒冬。

2024年全國商品房銷售面積同比下降12.9%，銷售額下滑17.1%。房企整體營收情況呈現(xiàn)出收縮趨勢(shì)，10家營收超過千億房企中，僅4家同比實(shí)現(xiàn)了正增長。

在此背景下，面對(duì)銷售下滑、債務(wù)壓頂兩座大山，這家首個(gè)喊出"活下去"的房企，也陷入到前所未有的生存危機(jī)之中。

五度馳援

此前在2017年，深鐵集團(tuán)代表深圳國資耗資約664億元，從華潤置地和中國恒大手中接手了萬科股份，成為其第一大股東。

面對(duì)此次危局，深鐵也不負(fù)眾望，扛起救援重任。

在今年農(nóng)歷新年復(fù)工首日，2月5日，深圳國資系統(tǒng)便派出十余名高管全面入駐萬科核心崗位。

萬科的新任執(zhí)行副總裁李鋒、華翠、李剛等均來自深鐵集團(tuán)或深圳國資體系，總部及區(qū)域核心崗位的十余名新高管全數(shù)由國資背景人員擔(dān)任。

同時(shí)，原萬科董事會(huì)主席郁亮卸任，由深圳地鐵集團(tuán)董事長辛杰接棒；原CEO祝九勝因身體原因離職。

治理結(jié)構(gòu)上，部分關(guān)鍵部門設(shè)置“雙管理班子”，比如財(cái)務(wù)、法務(wù)等部門既保留原有職業(yè)經(jīng)理人，又引入國資代表，形成制衡與過渡機(jī)制。

此次萬科的大型管理層變動(dòng)，無疑是其發(fā)展歷程中的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

深圳國資全面接管核心管理層，不僅為萬科帶來了更加堅(jiān)實(shí)的后盾與豐富資源，也標(biāo)志著萬科從職業(yè)經(jīng)理人主導(dǎo)的模式，徹底轉(zhuǎn)向國資深度管理的模式。

深圳國資委方面明確表態(tài)，有能力、有實(shí)力、有足夠的子彈支持地鐵集團(tuán)通過一切可能的市場(chǎng)化、法治化手段推動(dòng)萬科穩(wěn)健發(fā)展。同時(shí)，會(huì)通過直接注資、劃撥資產(chǎn)等方式增強(qiáng)深鐵集團(tuán)的流動(dòng)性，讓其更好地發(fā)揮萬科第一大股東的作用。

國資的表態(tài)也迅速轉(zhuǎn)化為真金白銀的支持。

2025年年上半年，深鐵集團(tuán)作為萬科的第一大股東，開啟了持續(xù)輸血模式：

先是在2月份提供了兩筆28億元和42億元的借款，要求萬科按照70%的質(zhì)押率提供增信資產(chǎn)；而后在4月和5月又相繼給萬科借款了33億元和15.52億元，并且萬科無須提供任何增信資產(chǎn)；6月6日，深鐵再提供30億元的股東借款給萬科，利率與前四次一樣，同為2.34%，且借款利息無須分期支付，只需在債務(wù)到期時(shí)結(jié)清即可。

而所有借款的用途也都明確指向同一目標(biāo)：幫助萬科償還公開市場(chǎng)發(fā)行的債券本金與利息。

據(jù)界面新聞統(tǒng)計(jì)，5次股東借款的總額達(dá)到了148.52億元，金額也與年初至今萬科按時(shí)償還的的近150億元到期公開債務(wù)相符。

國資介入的邏輯也非常清晰，當(dāng)市場(chǎng)機(jī)制無法化解系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，政府主導(dǎo)的救助成為必然選擇。無可置疑，深鐵的援助為萬科的自救與轉(zhuǎn)型爭(zhēng)取了寶貴時(shí)間與資源。

多重自救

在國資加持的另一邊，萬科也展開了一場(chǎng)全方位的自救行動(dòng)。

資產(chǎn)處置成為其中關(guān)鍵一招。今年1月，萬科以12.92億元向深鐵集團(tuán)轉(zhuǎn)讓紅樹灣項(xiàng)目49%權(quán)益及管理公司股權(quán)，雖低于賬面價(jià)值34億元，但快速補(bǔ)充流動(dòng)性。

6月10-12日，萬科通過集中競(jìng)價(jià)交易方式，以6.57元/股均價(jià)拋售7295萬股公司A股庫存股（2022年回購成本12.92億元），出售數(shù)量占公司總股本的0.61%，回籠資金4.79億元。

此次閃電清倉庫存股，雖然在價(jià)格上有所折損，但也為萬科快速的補(bǔ)充了流動(dòng)資金以應(yīng)對(duì)債務(wù)到期的壓力。

與此同時(shí)，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)也經(jīng)歷著“刀刃向內(nèi)”的重構(gòu)。

在2024年提出“瘦身健體”計(jì)劃后，萬科全面退出物流、教育等非核心板塊，將資源傾注于住宅開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、長租公寓三大主線業(yè)務(wù)。

其中，長租公寓成為萬科暗淡中的“微光”。今年一季度營收逆勢(shì)增長6%至8.84億元，12.5萬間保租房（占總房源47%）以93.9%出租率形成穩(wěn)定現(xiàn)金流池。

在銷售端，萬科一季度實(shí)現(xiàn)合同銷售面積254萬平方米，合同銷售金額349.2億元，銷售回款率超過100%。其中，多個(gè)旗下項(xiàng)目取得良好銷售表現(xiàn)，如理想花地項(xiàng)目成為廣州主城區(qū)銷售套數(shù)、銷售金額雙項(xiàng)第一，上海、杭州、天津等多地項(xiàng)目去化率超80%。

前路幾何

隨著“自救”組合拳的逐步落地，萬科的生死考卷上開始浮現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。

政策環(huán)境的暖風(fēng)成為首要支撐。

2024年9月，中央首次提出?“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”；今年1-2月，全國商品房銷售面積同比下降5.1%，降幅較2024年全年收窄7.8個(gè)百分點(diǎn)，核心城市市場(chǎng)呈現(xiàn)回穩(wěn)態(tài)勢(shì)；保障房收儲(chǔ)擴(kuò)容趨勢(shì)明確，為存量物業(yè)提供退出通道。

再加上近期，萬科的積極動(dòng)向也開始浮現(xiàn)。

5月22日，萬科旗下杭州河語光年府2幢自持物業(yè)被杭州市安居集團(tuán)收儲(chǔ)，成為當(dāng)?shù)厥讉€(gè)存量房轉(zhuǎn)保租房案例，4152平方米資產(chǎn)通過政策通道激活，為萬科開辟了“政府回購變現(xiàn)”的新路徑。

在土地端，5-6月，萬科罕見在鄭州、武漢獲取低總價(jià)地塊，以“小體量、快周轉(zhuǎn)”降低風(fēng)險(xiǎn)，恢復(fù)“造血”能力。

更深遠(yuǎn)的變化在于對(duì)TOD模式的深化，近日萬科旗下的長租公寓品牌泊寓與深鐵置業(yè)簽署租賃運(yùn)營協(xié)議，將二者的開發(fā)規(guī)模與房源運(yùn)營能力整合，打造“軌道+社區(qū)”閉環(huán)，未來可依托地鐵上蓋項(xiàng)目形成開發(fā)與租賃的協(xié)同收益。????

行業(yè)的至暗時(shí)刻尚完全未過去，萬科的自救行動(dòng)仍在繼續(xù)。當(dāng)房地產(chǎn)從金融游戲回歸到居住本質(zhì)，萬科能否真正“活下去”，不僅取決于債務(wù)能否如期兌付，更需主營業(yè)務(wù)恢復(fù)“造血”能力，唯有如此，才能托起重生之路。